四合院：开局被娄晓娥倒追 谈谈关于四合院里的房产问题

看到很多人对四合院的房产有些不清楚，以为四合院是轧钢厂的财产，属于轧钢厂分配的房子……

有这些想法情有可原，毕竟很多同人都这么写，然而这当然是错误的。

其实原剧中的四合院，明确说明地址是在老北平东城区南锣鼓巷，那是一片老住宅，不可能是工厂分的房子。

轧钢厂作为国企，肯定有内部分房，但绝对不可能是东城区南锣鼓巷的老四合院。

再就是，无删减版本里，刘海中曾经跟李副厂长说过，他那个四合院二十多户人，一百多口人，其中只有七户人是在红星轧钢厂上班，其他人并不是。

之所以只是轧钢厂那七户人，一是剧情需要，二则是这七户是里面的大户，这从布局就能看出来。

也就是说，四合院的房子，他们都是个人的房子，有房契，或者说房产证的。

不过，这个有房契，有房产证，也是分时间段。

原剧情中一开始的时间是1965年，这个时间里，不管你有没有房契，都不能私下买卖房产。

为什么呢？因为这段时间，正好是国家私房改造的时期。

所谓私房改造，也叫国家经租，是指从1955年到1958年期间出台的政策。

简单来说，这个政策跟公私合营差不多，就是把所有超过一定面积以上的私人住宅，全部收归国有，然后由国家再分配给各个干部职工，只收取极其廉价的租金。

国家收取上来的租金，跟原房主采取一定比例的分配原则，一般给原房主百分之二十到百分之四十，其他的归国库。

京城地区，一般是一百五十平以下的私人房产不收，可以继续私人保持，也有地契，但超过150平就得收归国有，然后重新分配房产。

这就是私房改造，也叫国家经租房政策。

有这个大背景，再看四合院。

四合院明显原本是个大户人家的四合院，不可能住那么多户人。

所以在开端的1965年，里面人的房子其实都是国家分配的，或者说，这些人原来都是这里的租户，他们都是被分配后，租住哪里的房子。

只是房子被分配给某户后，除非绝户，也没提前指定继承人，才会重新收回国有，对着房子重新分配，否则他们可以把那种承租房传承给继承人。

比如许大茂的房子，本来就是他妈的，然后他妈出去另外住，那房子的租住权就过继给许大茂。

当然也可以私下之间换房，这不是房产交易，是以房换房。

简单说，只需要两个国家经租房的房主或者租户都同意，就可以直接交换租房凭证，再去街道办填个租户变更表，就可以完成换房，这也是当时民间私下房产交易的主流。

文中刘海中一直惦记主角曹华强家的房子，就是想跟他采取这种换房的方式换房，但只要有一方不同意，这个方法就行不通。

因此，四合院的房产，除了极个别是私人的，有地契的，大部分是国家分配的经租房。

这些经租房在后来的改革中，基本都是给长期居住的居民办了房产证，但不包括那些地震时期私搭乱建的地震房。

可以这么说，在改开前，或者说商品房提出之前，房产市场是很混乱的，但基本还遵循契约精神。

比如你有解放前就有的房契，或者有私房改革时期国家分配给你的经租房凭证，这些都是有效文件，可以证明房子是你的。

同样的，在六十年代私房改革期间，也就是国家经租房期间，房产是不准私下买卖的，那只能偷偷买卖，不受法律制约，但受契约承认。

也就是说，在五六十年代，民间私下依旧有很多私下买卖房产的行为，但都是私下契约，不能公开，公开就是犯罪。

这一点，可以参照《正阳门下小女人》里徐慧珍买片爷的房产这一情节。

这种私下的契约，改开后都是法律承认的，这个要明白。

回到四合院，四合院的众人情况，里面的人明显之前都不是大富之家，而且还有三个大爷，所以里面的人明显都是私房改革后的受益人，也就是被政府，确切的说是街道办安排并分配的，但管理还是房管局。

因此，四合院里的人前期都是租房，只不过是租国家的房，所以是有凭证的，这凭证可以给自己的子女后代继承，也可以赠与给某人继承，这也是为何聋老太太可以把房子给傻柱。

那个凭证，跟房产证是一个东西，其实我们现在的房产证，理论上也只有七十年产权，你还是一样租国家的，只是到期可以自动续约而已，其实跟当初1958年确立的国家经租房政策一脉相承。

所以，别再说四合院的房子是轧钢厂的了，压根没关系。

轧钢厂是有分房，但不是四合院，这从里面很多人后来陆陆续续搬出去就能看出来。

还有，傻柱等七户人，之所以权力大，是因为他们住的房子最大，最好。

你看看那些人，包括三个大爷，傻柱，许大茂，聋老太太，秦淮茹家，不是住正房，就是住东西厢房，面积都贼大，等于四合院布局中最好的房子都给他们占了。

那其他人怎么办？只能是住什么耳房，后罩房，倒座房等小地方了，这些地方逼仄的很，过去就是下人住的地方。

住的房子面积小，一般工作就差，地位就低，话语权自然就小，这在那个年代没啥可说的。

毕竟前面说了，房子是分配的，好房坏房怎么分配？不可能平均抽签分，而是根据家庭出身，个人成分，个人职务等综合考量去分的。

好了，四合院房产问题就先说到这，如果不明白，可以去参考一下五十年代私房改革政策，就什么都明白了。